Legge di Bilancio 2026, i benefici fiscali per l'immobiliare

La Legge di Bilancio approvata in via definitiva il 30 dicembre 2025 ha introdotto novità di carattere tributario che interessano il settore immobiliare. In sintesi, risultano prorogati per l’anno in corso il bonus ristrutturazioni, l’ecobonus, il sismabonus e confermato il bonus mobili. Decadono invece il superbonus 110% (esteso tuttavia alle spese sostenute nel 2026 per consentire il completamento dei cantieri nelle zone colpite dal sisma) e l'agevolazione per l'abbattimento delle barriere architettoniche. Novità anche in tema di locazioni brevi. 

Si ricorda che per trasmettere i dati relativi agli interventi di riqualificazione energetica e ristrutturazione edilizia che accedono alle detrazioni fiscali, e beneficiare delle agevolazioni, c’è tempo fino al 22 aprile 2026. Infatti, il termine dei 90 giorni utili alla trasmissione dei dati decorre dal 22 gennaio 2026 sia per gli interventi conclusi dopo il 1° gennaio 2026 sia per i lavori conclusi nel 2025 ma con parte delle spese da detrarre sostenute nel 2026. È possibile accedere al servizio online del portale ENEA bonusfiscali.enea autenticandosi tramite Spid di persona fisica o Cie.

Novità in tema di locazioni brevi 

A partire dal 2026, la disciplina delle locazioni brevi sarà applicabile solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun anno. Oltre tale soglia, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma d’impresa e sarà pertanto necessario operare tramite una partita IVA. Non sono state invece modificate le aliquote della cedolare secca sulle locazioni brevi.

Pertanto, dal periodo d’imposta 2026:

• chi loca un solo appartamento con contratti di locazione breve (anche tramite intermediario) potrà continuare ad applicare la cedolare secca del 21%;
• chi loca due appartamenti con contratti di locazione breve (anche tramite intermediario) potrà applicare ad uno di essi l’aliquota del 21% e all’altro dovrà applicare quella del 26%;
• chi loca tre appartamenti con contratti di locazione breve (anche tramite intermediario) fuoriesce dalla disciplina delle locazioni brevi e non applica la cedolare secca.

Proroga del bonus per le ristrutturazioni edilizie

Per gli anni 2026 e 2027 sono state previste aliquote di detrazione fiscale diverse, a seconda che gli interventi agevolabili vengano eseguiti o meno sull’immobile adibito ad abitazione principale, mantenendo invece inalterato il limite massimo di spesa di € 96.000 per unità immobiliare, con detrazione Irpef da ripartire in 10 quote annuali di pari importo.

Infatti, viene previsto che, per le spese relative agli interventi di recupero edilizio sostenute negli anni 2026 e 2027, spetti:

• una detrazione dall'IRPEF lorda pari al 36% delle spese sostenute nell’anno 2026;
• una detrazione dall’IRPEF lorda pari al 30% delle spese sostenute nel 2027;

elevate al 50% delle spese sostenute nel 2026 e al 36% delle spese sostenute nel 2027 se le spese sono sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto di usufrutto, superficie, uso o abitazione sull'immobile adibito ad abitazione principale. Per abitazione principale si intende quella dove la persona fisica che la possiede a titolo di proprietà o di uno dei diritti citati, oppure i suoi familiari, dimorano abitualmente. Per familiari si intendono, ai fini delle imposte sui redditi, il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

Si ricorda che dal 1° gennaio 2028 e fino al 31 dicembre 2033 l’aliquota di detrazione per gli interventi di recupero edilizio verrà ridotta al 30%, con un plafond di spesa massima su cui calcolare la detrazione pari a € 48.000 per unità immobiliare. Inoltre, dal 1° gennaio 2025 non godono dell’agevolazione fiscale per ristrutturazioni edilizie le spese sostenute per gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.

In generale, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2025, la Legge di Bilancio 2025 ha introdotto un nuovo metodo di calcolo delle detrazioni fiscali parametrato al reddito e al numero di figli a carico per le persone fisiche con un reddito complessivo superiore a € 75.000. Le novità riguardano tutte le detrazioni IRPEF contemplate nel sistema tributario italiano, comprese quelle spettanti per interventi edilizi e per l'acquisto di unità immobiliari che fanno parte di edifici ristrutturati. 

Conferma del bonus fiscale per l’acquisto di unità immobiliari facenti parte di edifici interamente ristrutturati e per l’acquisto di posti auto/box auto pertinenziali di nuova costruzione

Risulta confermata la detrazione fiscale per l’acquisto di unità immobiliari in fabbricati interamente ristrutturati, con le nuove aliquote del 50% per l'abitazione principale e del 36% negli altri casi fino a un ammontare complessivo della spesa non superiore a € 96.000 per unità immobiliare. Confermata anche la detrazione fiscale per la realizzazione di parcheggi o l’acquisto di box e posti auto già realizzati dall’impresa di costruzione, a condizione che esista o venga creato un vincolo di pertinenzialità con l'immobile residenziale. 

Per i soggetti con un reddito annuo superiore a € 75.000, ma inferiore o pari a € 100.000, l'importo base di detrazione massima fruibile è pari a € 14.000 mentre, per i soggetti con un reddito annuo superiore a € 100.000, l'importo base di detrazione massima fruibile è pari a € 8.000.

Proroga dei bonus per riqualificazione energetica e riqualificazione sismica

Le aliquote della detrazione IRPEF/IRES per gli interventi di riqualificazione energetica e di riqualificazione sismica degli edifici, compreso il cosiddetto sismabonus acquisti, vengono allineate a quelle previste per gli interventi di recupero edilizio. In particolare:

• per le spese di riqualificazione energetica sostenute dai titolari di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull’immobile adibito ad abitazione principale, l’aliquota di detrazione fiscale è pari al 50% per le spese sostenute nel 2026, ed al 36%, per quelle sostenute nel 2027;
• per le spese di riqualificazione energetica sostenute da soggetti diversi o comunque non relative all’abitazione principale, l’aliquota di detrazione fiscale è pari al 36% per le spese sostenute nel 2026, ed al 30%, per quelle sostenute nel 2027.

La seguente tabella riepiloga le nuove aliquote di detrazione per riqualificazione energetica applicabili a partire dal 1° gennaio 2026, unitamente alla detrazione massima fruibile o al massimale di spesa applicabile per ciascuna tipologia di intervento:

TIPOLOGIA DI INTERVENTO	DETRAZIONE MASSIMA O SPESA MASSIMA AMMESSA	ALIQUOTA DI DETRAZIONE 2026
Acquisto e posa in opera delle schermature solari	€ 60.000 di detrazione massima fruibile	50%/36%
Acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi e di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A	€ 60.000 di detrazione massima fruibile	50%/36%
Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione ad aria o ad acqua Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di pompe di calore ad alta efficienza o impianti geotermici a bassa entalpia Sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria	€ 30.000 di detrazione massima fruibile	50%/36%
Interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari, riguardanti strutture opache verticali, strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda	€ 60.000 di detrazione massima fruibile	50%/36%
Riqualificazione energetica globale	€ 100.000 di detrazione massima fruibile	50%/36%
Acquisto e posa in opera di micro-cogeneratori	€ 100.000 di detrazione massima fruibile	50%/36%
Interventi su parti comuni dei condomini (coibentazione involucro con superficie interessata > 25% superficie disperdente)	€ 40.000 di spesa (moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di cui è costituito l’edificio)	50%/36%
Interventi su parti comuni dei condomini (coibentazione involucro con superficie interessata > 25% superficie disperdente + qualità media dell’involucro)	€ 40.000 di spesa (moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di cui è costituito l’edificio)	50%/36%
Interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica (1 classe di rischio inferiore)	€ 136.000 di spesa (moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di cui è costituito l’edificio)	50%/36%
Interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica (2 classi di rischio inferiori)	€ 136.000 di spesa (moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di cui è costituito l’edificio)	50%/36%

Si ricorda che le detrazioni fiscali sono incluse nell’elenco delle detrazioni fiscali che, a partire dal 1° gennaio 2025, potrebbero risultare non fruibili, in tutto o in parte, in funzione del reddito complessivo dichiarato nell’anno dal contribuente.

Conferma del bonus mobili e arredi

La detrazione IRPEF del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici viene prorogata al 31 dicembre 2026, con un plafond di spesa massima pari a € 5.000. Questa detrazione fiscale riguarda sia le abitazioni principali sia le seconde case, senza distinzioni.

Restano invariate le modalità di fruizione (recupero in 10 quote annuali di pari importo esclusivamente in dichiarazione dei redditi e non ammissibilità della cessione del credito o dello sconto in fattura).

Va ricordato che la detrazione spetta esclusivamente ai soggetti IRPEF al ricorrere congiunto delle seguenti condizioni:

• acquisto di mobili nuovi e grandi elettrodomestici nuovi di classe non inferiore alla A+ (A per i forni) per le apparecchiature per le quali sia prevista l'etichetta energetica;
• connessione della spesa con l’esecuzione di un intervento di recupero edilizio iniziato a partire dal 1° gennaio dell’anno precedente a quello dell’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici.

La detrazione fiscale è inclusa nell’elenco delle detrazioni fiscali che, a partire dal 1° gennaio 2025, potrebbero risultare non fruibili, in tutto o in parte, in funzione del reddito complessivo dichiarato nell’anno dal contribuente.

Scarica il pdf completo Circolare fiscale Fimaa