Legge di Bilancio 2026, le novità per gli immobili d'impresa

La Legge di Bilancio 2026 (art. 1, c. 35-41, n. 199/2025) riapre i termini per le operazioni di assegnazione agevolata e cessione agevolata di beni immobili e dispone la riapertura per l’estromissione agevolata di beni immobili. Vediamo nel dettaglio le misure previste dal governo.

Assegnazione agevolata di immobili ai soci 

La norma riapre i termini per l’effettuazione in via agevolata delle operazioni di:

• assegnazione e cessione agevolata ai soci di beni immobili (con l’eccezione di quelli strumentali per destinazione12) e di beni mobili registrati (es. autovetture) non strumentali;
• trasformazione in società semplice di società, di persone o di capitali, che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei predetti beni.

L’assegnazione agevolata e la cessione agevolata di beni immobili sono operazioni finalizzate principalmente a favorire la fuoriuscita degli immobili dalla sfera societaria, facendoli confluire nel patrimonio dei soci, usufruendo di un’imposizione fiscale ridotta.

Le operazioni di assegnazione o cessione agevolata devono essere effettuate entro il prossimo 30 settembre 2026, al fine di fruire dell'applicazione di un’imposta sostitutiva dell’8% sulle plusvalenze realizzate sui beni assegnati o ceduti ai soci oppure destinati a finalità estranee all’esercizio dell’impresa a seguito della trasformazione. Ai fini della determinazione della base imponibile dell’imposta sostitutiva dell’8% si potrà assumere in luogo del valore normale degli immobili (valore di mercato), il loro valore catastale.

Facciamo un esempio. La ALFA Srl ha un immobile iscritto in bilancio ad un valore fiscale residuo di € 50.000 e decide di assegnarlo ad uno dei soci. Ipotizzando che il valore catastale dell’immobile sia pari a € 100.000 e che il valore normale dell’immobile sia pari a € 220.000, applicando il regime ordinario la società conseguirebbe una plusvalenza fiscale pari a € 170.000 (€ 220.000 - € 50.000), pagando un’imposta (IRES) pari a € 40.800 (€ 170.000 x 24%). Applicando il nuovo regime agevolato, invece, la società conseguirebbe una plusvalenza fiscale pari a € 50.000 (€ 100.000 - € 50.000), pagando un’imposta sostitutiva pari a € 4.000 (€ 50.000 x 8%).

Le società interessate sono tenute a versare le imposte sostitutive dovute:

• per il 60% entro il 30 settembre 2026;
• per il rimanente 40% entro il 30 novembre 2026.

Viene inoltre prevista anche un’agevolazione in tema di imposte indirette, in relazione alle quali è prevista la riduzione alla metà delle aliquote dell’imposta di registro proporzionale e l’applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale.

Estromissione agevolata degli immobili dell’imprenditore individuale 

La norma dispone la riapertura della disciplina agevolativa dell’estromissione dell’immobile strumentale dell’imprenditore individuale. L’estromissione agevolata di beni immobili consente di far fuoriuscire l’immobile dalla sfera imprenditoriale a quella personale, usufruendo di un’imposizione fiscale ridotta.

Possono beneficiare dell’agevolazione gli imprenditori che risultino in attività alla data del 31 ottobre 2025 (data alla quale gli immobili strumentali devono risultare posseduti dall’imprenditore) e alla data del 1° gennaio 2026 (data alla quale sono riferiti gli effetti dell’estromissione).

L’estromissione agevolata riguarda gli immobili strumentali per natura e gli immobili strumentali per destinazione.

Sono considerate strumentali per natura, le unità immobiliari che risultino classificate o classificabili in catasto in una delle seguenti categorie:

• C (unità immobiliari a destinazione ordinaria, commerciale e varia);
• B (unità immobiliari per uso di alloggi collettivi);
• D (immobili a destinazione speciale);
• E (immobili a destinazione particolare);
• A/10 (uffici e studi privati, se la destinazione ad ufficio o studio privato risulta dalla licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria).

Sono invece considerati strumentali per destinazione gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa commerciale da parte del possessore quali, ad esempio, le unità immobiliari destinate ad ufficio amministrativo e/o commerciale accatastate in una delle categorie che contraddistinguono le unità abitative (A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8, A/9 e A/11).

Il regime agevolativo prevede:

• la possibilità di determinare la plusvalenza da estromissione come differenza tra il valore catastale dell’immobile (in luogo del valore normale dell’immobile e, cioè, del valore di mercato dell’immobile) e il costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile;
• l’assoggettamento della plusvalenza derivante dall’estromissione ad un’imposta sostitutiva pari all’8%.

Ai fini delle agevolazioni l’operazione di estromissione dovrà perfezionarsi tra il 1° gennaio 2026 e il 31 maggio 2026, anche mediante comportamento concludente (ad esempio, mediante annotazione nelle scritture contabili). L’imposta sostitutiva dovrà essere corrisposta, per il 60%, entro il 30 novembre 2026 e, per il rimanente 40%, entro il 30 giugno 2027.

L'agevolazione non spetta per gli immobili posseduti in leasing (ad eccezione di quelli riscattati entro il 31 ottobre 2025) in quanto si tratta di beni non posseduti in proprietà o diritto reale.

Scarica il pdf completo Circolare fiscale Fimaa